Как иностранцу купить недвижимость в Казахстане и Алматы

Может ли иностранец купить квартиру в Казахстане

Может, но не любой иностранец и не любым способом. Закон «О правовом положении иностранцев» даёт право на жильё наравне с гражданами тем, кто постоянно проживает в стране, то есть имеет ВНЖ. Временное пребывание по безвизу или визе, а также РВП нотариусы для покупки квартиры на физлицо обычно не принимают.

В интернете встречаются статьи, где пишут, что иностранцы покупают квартиры свободно. Я с этим не согласен: регистрация права может сорваться уже после того, как вы внесли деньги. Поэтому маршрут я выбираю до поиска объекта, а практику конкретного нотариуса проверяю под вашу сделку.

Три законных способа купить недвижимость без ошибок

Пошагово: как проходит покупка квартиры иностранцем

На вторичке от выбора квартиры до регистрации обычно проходит несколько недель. Дольше всего занимают ИИН, открытие счёта и перевод денег, поэтому я начинаю с них параллельно с подбором.

• Созвон: цель покупки, бюджет, ваш статус и выбор маршрута (ВНЖ, ТОО или коммерция)
• Подборка 3–5 объектов, видеопоказы, проверка документов продавца или застройщика
• Приезд в Алматы: ИИН в ЦОН, просмотр финалистов, при необходимости счёт в банке и доверенность
• Проверка объекта: титул, обременения, согласие супруга продавца, для новостройки ДДУ в «Казреестре»
• Договор купли-продажи у нотариуса, оплата безналично
• Нотариус подаёт документы на госрегистрацию, право собственности возникает после неё
• Передача ключей, акт, переоформление коммунальных счетов

Какие документы нужны иностранцу для покупки

• Паспорт и его нотариальный перевод на русский или казахский, если паспорт на другом языке
• ИИН (для ТОО ещё БИН и учредительные документы)
• ВНЖ, если покупаете жильё на себя
• Документ о браке или согласие супруга, если вы в браке
• Нотариальная доверенность с апостилем или консульским удостоверением, если сделку подписывает представитель
• Документы о происхождении денег: банк и нотариус вправе их запросить

Как получить ИИН иностранцу в 2026 году

ИИН нужен для любой сделки. С 1 января 2026 года посольства Казахстана его не выдают, онлайн-оформление для иностранцев тоже закрыто. Остался один путь: лично прийти в ЦОН в Казахстане с паспортом. Услуга бесплатная, обычно занимает 1–3 рабочих дня.

Поэтому один приезд в Алматы нужен почти всегда. Я планирую его так, чтобы за эти дни вы получили ИИН, посмотрели финальные варианты и оформили доверенность, если не хотите прилетать на подписание.

Как оплатить квартиру из-за рубежа

Самый спокойный вариант: перевести деньги на свой счёт в казахстанском банке и платить продавцу безналично. Счёт нерезиденту открывают при личном визите, нужен ИИН, иногда местный номер телефона.

С апреля 2026 года действуют новые правила валютных операций Нацбанка. Для физлиц контроль начинается с операций от $10 000, для юрлиц от $50 000. Банк спросит, откуда деньги, так что выписки, договор продажи прежнего жилья или налоговые декларации лучше собрать заранее. В новостройке платить можно только безналично и только после регистрации ДДУ.

Какие налоги платит иностранец-собственник

Налоговым резидентом Казахстана вы становитесь, если проводите в стране 183 дня за 12 месяцев. Тогда меняется и обложение доходов, поэтому план по налогам лучше составить до покупки, с учётом соглашения об избежании двойного налогообложения с вашей страной.

• При покупке: отдельного налога нет, только нотариус и сбор за регистрацию
• Каждый год: налог на имущество по оценочной стоимости, не рыночной, срок уплаты до 1 октября
• При продаже жилья: ИПН 10% с прироста цены, 15% с части годового дохода выше 8 500 МРП; жильё, купленное после 01.01.2026, освобождается через 2 года владения
• Аренда: резидент платит ИПН 10%; для нерезидента порядок официально не разъяснён, нужен налоговый консультант

Можно ли купить квартиру в Алматы удалённо

Да, кроме получения ИИН. Подборку и показы я делаю по видео, документы проверяю сам и с нотариусом, а договор по вашей доверенности подписывает доверенное лицо. Доверенность, оформленная за рубежом, должна быть с апостилем или удостоверена в консульстве Казахстана.

Деньги при этом идут с вашего счёта, а не через меня или представителя. Это правило я держу в каждой удалённой сделке.

Что делать с квартирой после покупки

Многие покупают в Алматы, а живут пока в другой стране. Тогда нужны люди на месте: ремонт, мебель, поиск арендатора, оплата коммунальных счетов и налога. Я строил дома и делал ремонты под ключ, сам сдаю 4 квартиры, поэтому могу организовать это или подсказать, кому доверить.

Для Алматы обязательно подумайте о страховке от землетрясения: весь город находится в сейсмической зоне 9–10 баллов. Если планируете сдавать посуточно, проверьте правила ОСИ дома: в премиальных ЖК её часто ограничивают.

Почему иностранцы выбирают Алматы

Алматы самый крупный и дорогой рынок жилья в стране. Элит-класс в новостройках в сентябре 2026 года стоил в среднем около 1,61 млн ₸ за м², бизнес-класс около 1,02 млн, и в отличие от Астаны элитный сегмент здесь продолжал расти. Средняя валовая доходность аренды по городу около 9%, в премиальных 3-комнатных квартирах Медеуского района ниже, примерно 6,4%.

Люди едут сюда за горами и климатом, международными школами и университетами, деловой жизнью вокруг Аль-Фараби и Esentai. Из стран ЕАЭС сюда удобно переезжать работать, для бизнеса из Китая, Турции и Кореи Алматы остаётся главным торговым городом региона. Отдельные страницы по странам помогут разобраться в деталях именно вашего случая.

В 2026 году я добавил страницы для Центральной Азии и Ближнего Востока. Из Кыргызстана и Таджикистана в Алматы едут работать и перевозят семьи, из Туркменистана и Индии приезжают тысячи студентов, которым нужна аренда рядом с вузом. Семьи из Саудовской Аравии, Катара, Кувейта, Омана и Бахрейна всё чаще проводят здесь лето и присматриваются к покупке.