Как перевести деньги на покупку недвижимости в Казахстане

Как работает валютный контроль в Казахстане в 2026 году

Основа это Закон о валютном регулировании № 167-VI от 02.07.2018 с изменениями 2026 года. С 19 апреля 2026 года действуют новые Правила валютных операций, утверждённые постановлением Национального банка № 29 от 31.03.2026.

Для физлиц контроль начинается с суммы $10 000 за операцию. Переводы до $10 000 можно получить без открытия счёта, крупнее уже через счёт и с документами. Для юрлиц порог $50 000. По ряду операций банк требует учётный номер валютного договора, без него платёж задерживают или возвращают отправителю.

Нужен ли учётный номер при покупке квартиры нерезидентом у резидента, в источниках однозначно не сказано. Этот момент я уточняю в банке и у юриста под каждую сделку.

В какой валюте платить продавцу квартиры

Между резидентами Казахстана расчёты, как правило, идут в тенге: это общий принцип валютного законодательства. Если продавец резидент, а покупатель нерезидент, правила другие, и здесь лучше не гадать.

На практике я согласую валюту и порядок расчётов с нотариусом и банком покупателя ещё до задатка. Частый вариант: деньги приходят на ваш счёт в казахстанском банке, там конвертируются в тенге и уходят продавцу безналично. Цена в договоре указывается в тенге.

Что такое подтверждение источника средств

Банк и нотариус в Казахстане считаются субъектами финансового мониторинга. Они вправе спросить, откуда у вас деньги, и передают сведения о сделках в Агентство по финмониторингу. Это обычная процедура, к ней надо просто подготовиться.

Чем крупнее сумма и сложнее путь денег, тем больше вопросов. Лучше, когда деньги идут прямо со счёта покупателя на его же счёт в Казахстане, без посредников и третьих лиц.

• Выписки по счёту за последние месяцы
• Договор продажи другого имущества, если деньги от его продажи
• Налоговые декларации или справки о доходах
• Договор дарения или документы о наследстве, если деньги получены так
• Документы о дивидендах или продаже доли в бизнесе

Как перевести деньги на квартиру из России

С 2022 года банки Казахстана проводят по платежам из России дополнительный комплаенс. Это касается и открытия счёта гражданам РФ, и входящих переводов. Требования у каждого банка свои и меняются, поэтому заранее спросите в выбранном банке, какие документы он ждёт и через какие банки-корреспонденты принимает платежи.

Отдельно проверьте ограничения на стороне России: валютные правила для резидентов РФ и лимиты на переводы за рубеж. Я в них не специалист и советую обсудить их с юристом или своим банком до того, как подписывать задаток. Санкционные риски тоже нужно учитывать: если банк-отправитель или получатель попал под ограничения, платёж может зависнуть.

Как перевести деньги из ОАЭ, Китая и Европы

По практике платежи из ОАЭ и Китая проходят стандартную проверку клиента. Главное, чтобы назначение платежа и документы совпадали с тем, что вы рассказываете банку.

Из Европы переводы обычно идут через SWIFT в долларах или евро. Европейский банк-отправитель тоже может спросить о цели платежа, особенно для крупной суммы в Центральную Азию. Держите договор с продавцом или предварительный расчёт под рукой.

Для всех стран совет один: сначала сделайте небольшой пробный перевод на свой казахстанский счёт и посмотрите, сколько дней он идёт и какие вопросы задаёт банк.

Нужно ли открывать счёт в казахстанском банке

Я рекомендую открыть. Нерезиденты вправе открывать счета по правилам Национального банка, но на практике нужны личный визит, ИИН и часто местный номер телефона. ИИН с 2026 года выдают только лично в ЦОН, поэтому счёт удобно открыть в ту же поездку.

Свой счёт в Казахстане даёт контроль: вы видите, что деньги пришли, конвертируете их в удобный момент и платите продавцу безналично. Если покупаете через ТОО, счёт открывается на компанию, и проверка занимает 2–4 недели.

Как перевести деньги на квартиру, купленную через ТОО

Если квартиру покупает ваша казахстанская компания, деньги сначала нужно законно завести в неё: взносом в уставный капитал, займом от учредителя или другим способом. Для юрлиц порог валютного контроля $50 000, а по ряду операций нужен учётный номер валютного договора. Один консультант называет порог учётной регистрации для юрлиц $500 000, но в первоисточнике я эту цифру не нашёл.

Как именно оформить финансирование, чтобы не получить лишних налогов, решает бухгалтер или налоговый консультант. Я подключаю его до того, как деньги отправлены.

Чего избегать при переводе денег

• Наличных расчётов за новостройку: закон их запрещает, платить можно только безналично после регистрации ДДУ
• Переводов на карту продавца или посредника до проверки документов
• Схем через третьих лиц и «обменники», которые не дают документов: потом нечем подтвердить происхождение денег
• Задатка до того, как вы проверили, что ваш банк пропустит основную сумму
• Занижения цены в договоре: это проблемы с налогом при будущей продаже и с объяснением денег банку

Что подготовить до перевода и как помогаю я

Короткий список: ИИН, счёт в казахстанском банке, документы о происхождении денег, согласованная с нотариусом схема расчётов, пробный перевод. С этим набором основная сумма обычно проходит спокойно.

Я не провожу платежи и не консультирую по валютному праву. Моя часть в том, чтобы вся цепочка была согласована: продавец знает, когда и как придут деньги, нотариус знает, какие документы проверит, а вы знаете, что спросит банк. Если вопрос выходит за рамки сделки, подключаю юриста.