Сатып алар алдында Қазақстанда құрылыс салушы мен жаңа үйді қалай тексеру керек

Қазақстанда салынып жатқан үйден пәтерді тек «Қазреестрде» тіркелген үлестік қатысу шарты (ДДУ) бойынша сатып алу заңды, ал төлемді тіркеуден кейін ғана қолма-қолсыз жасау керек. Тексеру бір кешке жетеді: ТҮК-ті тізілімнен табу, құрылыс салушының үш схеманың бірі бойынша ақша тартуға рұқсаты бар екеніне көз жеткізу және алаңға барып көру. Бронь, «инвестшарттар» және алдын ала шарттар заңнан тыс.

Қысқаша

Салынып жатқан баспананы сатып алғанда жалғыз заңды құжат: бірыңғай ақпараттық жүйеде («Қазреестр») тіркелген ДДУ
Үлескерлердің ақшасын үш схема бойынша тартуға болады: «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ (ҚТК) кепілдігі, екінші деңгейлі банктің қатысуы, қаңқа тұрғызылғаннан кейін сату
2026 жылғы наурызда «Қазреестрде» шамамен 1,3 мың нысан, ақша тартуға құқығы бар 170 құрылыс салушы және 200 мыңнан астам ДДУ болған
ДДУ бойынша тек қолма-қолсыз және шарт тіркелгеннен кейін ғана төлеуге болады; қолма-қол ақшаға 31.08.2025 бастап тыйым салынған
Рұқсатсыз сату жарнамасы үшін 1 000 АЕК-ке дейін, рұқсатсыз ақша тарту үшін 2 000 АЕК-ке дейін айыппұл салынады
2026 жылғы 21 шілдеден бастап рұқсат берудің жаңа қағидалары қолданылады; қаңқа схемасы үшін Алматы мен Астанада 3 жылда 36 мың м²-ден тәжірибе керек

Қазақстанда жаңа үйден пәтерді қалай заңды сатып алуға болады

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заң 2025 жылғы 31 тамызда күшіне енген түзетулерімен сатып алушыға бір ғана жол қалдырды. Сіз үлгілік ДДУ-ға қол қоясыз, құрылыс салушы оны бірыңғай жүйеде тіркейді, содан кейін ғана ақшаны өз шотыңыздан шартта көрсетілген шотқа аударасыз. Банк төлемді тізіліммен салыстырады.

Сату бөлімдерінде ұсынылатын қалғанның бәрі тәуекелді: кепілақымен бронь, «ниет туралы шарт», «инвестициялық шарт», серіктестік немесе мердігерлік арқылы кіру. Құрылыс салушы ДДУ тіркелмей тұрып ақша сұраса, орныңыздан тұрып кетуге себеп бар.

ТҮК-ті «Қазреестрден» және eGov-тан қалай тексеруге болады

Алғашқы тексеру тегін және бес минут алады. Нысанды «Қазреестрден» немесе eGov Mobile-дағы және банк қосымшаларындағы салынып жатқан нысандарды тексеру сервисінен табыңыз. 2026 жылғы қаңтардан бастап ДДУ бойынша төлеміңіздің тиісінше өткенін де сол жерден тексеруге болады.

Алматы үшін әкімдіктің салынып жатқан ТҮК-тердің «ақ тізімі» мен ҚТК-ның homeportal.kz тұрғын үй порталы да пайдалы. ТҮК бұл жерлердің ешқайсысында болмаса, ал сату жүріп жатса, бұл басты қызыл жалау.

Тізілімдегі ТҮК пен құрылыс салушының атауы шартта жазылғанмен сәйкес келеді
Үлескерлердің ақшасын тартуға әкімдіктің рұқсаты және оның схемасы көрсетілген
Учаскенің мекенжайы мен кадастрлық нөмірі нақты алаңмен сәйкес келеді
Сізге сатылып жатқан кезек немесе блок рұқсатқа кіреді

Үш заңды схема: ҚТК кепілдігі, банк немесе қаңқа

Құрылыс салушыда қиындық басталса, үйге кім жауап беретіні схемаға байланысты. Сату бөлімінен жоба қай схемамен жұмыс істейтінін сұраңыз және жауапты құжаттардан тексеріңіз.

Бірыңғай оператордың (ҚТК) кепілдігі

«Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ жобаны тексеріп, кепілдік береді. Кепілдік жағдайы туындаса, ҚТК үйді салып бітіруді ұйымдастырады. Үлескер үшін бұл ең түсінікті қорғау. Құрылыс салушының тәжірибесі мен активтеріне қойылатын талап жоғары, сондықтан мұнда кездейсоқ компаниялар әдетте кірмейді.

Екінші деңгейлі банк қатысатын жоба

Банк құрылысты несиелендіреді және ақшаны бақылайды. 2026 жылғы 18 мамырда бекітілген жаңа қағидалар бойынша Алматы мен Астанадағы құрылыс салушыға 2 жылдан тәжірибе және 10 мың м² тапсырылған баспана керек.

Қаңқа тұрғызылғаннан кейін сату

Қаңқа тұрып, инжинирингтік компания оны растағанда ақша жинауға болады. Алматы мен Астана үшін соңғы 3 жылда 36 мың м²-ден тапсырылған баспана тәжірибесі керек. Орнында тұрған қаңқа тәуекелді азайтады, бірақ жоймайды: қасбет, инженерлік жүйелер және пайдалануға беру алда.

Құрылыс салушының тарихын қалай тексеру керек

Тізілім «заңды ма» деген сұраққа жауап береді. «Уақытында әрі сапалы салып бітіре ме» деген сұраққа компанияның тарихы жауап береді. Оған заңгер ретінде де, құрылыста өзі жұмыс істеген адам ретінде де қараймын.

Тапсырылған нысандар: қанша, қай жерде және қандай кешігумен. Ескі ТҮК-тердің біріне барып, кіреберіс алдында тұрғындармен сөйлесіңіз
Ашық базалардағы сот істері: үлескерлердің, мердігерлердің, банктердің талап-арызы
kgd.gov.kz сайтындағы салық берешегі
Компания әр жобаға заңды тұлғасын ауыстырмай ма: кейде ескі қарызды осылай жасырады
Учаске: құқық белгілейтін құжаттар, нысаналы мақсаты, кепілде болмауы. 2025 жылдан бастап құрылысы бар учаскені басқа несиелерге кепілге қоюға тыйым салынған
Сату қарқыны мен жеңілдіктер: ерте кезеңдегі агрессивті акциялар кейде құрылыс салушыға ақша шұғыл керек екенін білдіреді

Құрылыс алаңында құрылысшы ретінде нені қараймын

2010 жылы шамамен бір жыл «Атакент» қонақүйінің қасбетін құрастырдым, кейін бірнеше жыл бригадада үй салдым. 2019 жылы Бурундайда өз бетон-араластыру торабым болды, сондықтан алаңға әр миксермен бірге қандай бетон маркасы мен паспорттар келуі керегін білемін. Сондықтан алаңда шоурумға емес, үйдің неден жасалып жатқанына қараймын. Бұл үшін инженер болу шарт емес, қайда қарау керегін білу жеткілікті.

Қаңқа

Бетонда қуыс пен бос орын жоқ, еш жерде ашық арматура шығып тұрған жоқ
Бағандар мен қабырғалар тік тұр, жабындарда байқалатын иілу жоқ
Құрылыс кесте бойынша жүріп жатыр: нақты қабат саны құрылыс салушының есебінде уәде етілгенге сай
Алаңда адамдар мен техника бар. Қатарынан үш рет барғанда бос тұрған кран кез келген презентациядан көп айтады

Қасбет

Қасбет неден жасалған және немен жылытылған: шарт пен жобада бірдей болуы керек
Аспалы қасбет қалай бекітіледі: сейсмикалық Алматыда бекіткіштерді үнемдеу қауіпті
Жылытқыш үстінен дымқыл қасбетті қыста жасамайды: жұмыс аязда жүрсе, сапасы күмәнді

Инженерлік жүйелер және қосылу

Электр, су, кәріз және жылуға техникалық шарттар бар ма. Қосылмаған үйді пайдалануға бермеуі мүмкін
Пәтерге және бірінші қабаттардағы коммерцияға қуат жете ме
Паркинг қай жерде және бір пәтерге қанша көлік орны келеді

Алматыдағы білу маңызды құрылыс шектеулері

2025 жылғы 1 наурыздан бастап Алматының сейсмикалық қауіпті аймақтары мен тау бөктерінде (ВОАД, Әл-Фараби, Саин және Жандосов көшелерінен оңтүстікке қарай) 3 қабаттан немесе 12 метрден аспайтын құрылысқа рұқсат етіледі. 2025 жылғы 29 қазаннан бастап тау бөктері аймағында көппәтерлі ТҮК салуға және тығыздап салуға мораторий қолданылады.

Сізге тау бөктерінен жаңа көпқабатты үй сатып жатса, құрылысқа және ақша тартуға рұқсат қашан берілгенін тексеріңіз. Регламентке сыймайтын жоба тоқтап қалу қаупінде.

Сатып алар алдында жаңа үйді тексеру чек-парағы

ТҮК пен құрылыс салушы «Қазреестрден» немесе eGov сервисінен табылды
Ақша тартуға әкімдіктің рұқсаты бар және схемасы түсінікті: ҚТК, банк немесе қаңқа
Бронь, ниет туралы шарт немесе инвестшарт емес, дәл үлгілік ДДУ ұсынылып отыр
Ақша ДДУ-дағы шотқа қолма-қолсыз және тек шарт тіркелгеннен кейін кетеді
Учаске құрылыс салушыға тиесілі, мақсаты тұрғын үйге арналған, кепілсіз
Қабат саны регламентке сай, алаң мораторий қолданылатын тау бөктері аймағынан тыс
Құрылыс салушының тапсырылған үйлері бар, жаппай талап-арыз бен салық қарызы жоқ
Алаңда нақты құрылыс жүріп жатыр, қаңқада көзге көрінетін ақау жоқ, қосылуға техникалық шарттар бар
Құрылыс 01.01.2026 дейін басталды ма, түсінікті: тұрғын үй сатудың ҚҚС-тан босатылуы осыған байланысты
Салық мерзімдерін білесіз: 2026 жылдан бастап жасалған ДДУ бойынша құқықты сату тек 3 жылдан кейін ЖТС-сыз болады

Материал анықтама ретінде берілген. Заң мен салық мәселелері сіздің мәртебеңізге байланысты, сондықтан мәміле алдында оларды нотариус пен заңгерге тексертемін.

Ақша салмай тұрып ТҮК-ті тексеремін

Тұрғын үй кешенінің атауын жіберіңіз. Тізілімді, рұқсаттарды және құрылыс салушының тарихын тексеремін, керек болса, алаңға барып, онда шынында не болып жатқанын көрсетемін.

WhatsApp-қа жазу

Сұрақ-жауап

Құрылыс салушы пәтерді заңды сатып жатқанын қалай тексеруге болады?

ТҮК-ті «Қазреестрден» немесе eGov Mobile-дағы салынып жатқан нысандарды тексеру сервисінен табыңыз. Онда құрылыс салушының үлескерлер ақшасын тартуға рұқсаты бар-жоғы көрінеді. Нысан тізілімде жоқ болса, ал пәтерлер сатылып жатса, ақша салмаңыз.

Бронь немесе инвестшарт бойынша пәтер сатып алуға бола ма?

Жоқ. 2025 жылғы 31 тамызда күшіне енген түзетулерден кейін салынып жатқан баспананы сатып алғанда жалғыз заңды құжат: тіркелген ДДУ. Бронь, алдын ала және инвестициялық шарттарға тыйым салынған, олар бойынша төлеу қауіпті.

Жаңа үй сатып алғанда ҚТК кепілдігі деген не?

Бұл Бірыңғай оператордың, «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның кепілдігі. Құрылыс салушы үйді салып бітіре алмаса, ҚТК салып бітіруді ұйымдастырады. Жобаның кепілдігі бар-жоғын homeportal.kz сайтынан және тізілімнен тексеруге болады.

Құрылыс салушыға қолма-қол ақшамен төлеуге бола ма?

Жоқ, 2025 жылғы 31 тамыздан бастап ДДУ бойынша қолма-қол ақшаға тыйым салынған. Төлем тек қолма-қолсыз және шарт тіркелгеннен кейін ғана жүреді. Тіркелмеген ДДУ бойынша банк төлемді өткізбейді.

Шұңқыр кезеңінде пәтер сатып алу қауіпсіз бе?

Ең қауіпсізі ҚТК кепілдігімен немесе банк қатысатын жобада. Шұңқыр кезеңінде баға төмен, бірақ кешігу тәуекелі жоғары. Құрылыс салушының тарихын тексеріп, тапсыру мерзіміне қор қалдыруға кеңес беремін.

ДДУ бойынша сатып алынған пәтерді сатқанда қандай салық төленеді?

2026 жылдан бастап жасалған ДДУ бойынша талап ету құқығын сату 3 жыл иеленгеннен кейін ЖТС-тан босатылады. Дайын пәтерге меншік құқығы 01.01.2026 кейін тіркелсе, оны 2 жылдан кейін салықсыз сатуға болады. Әйтпесе өсімнен 10% ЖТС, егжей-тегжейін салық кеңесшісімен нақтылаңыз.

Құрылысшы болмасам, құрылыс алаңында нені тексеремін?

Құрылыс кесте бойынша жүріп жатқанын және алаңда адамдар мен техника барын. Қаңқа бетонында қуыс пен ашық арматура жоқ екенін. Электр, су және жылуды қосуға техникалық шарттар туралы сұраңыз: оларсыз үйді тапсырмауы мүмкін.

Бұны да оқыңыз

Дереккөздер