Где выгоднее покупать квартиру в 2026 году: в Алматы или в Астане

Для жизни и сохранения капитала в 2026 году сильнее выглядит Алматы: там меньше свободной земли, выше платёжеспособность арендаторов и дорожает элитный сегмент. Для арендного дохода в процентах интереснее Астана: дешевле вход, доходность аренды по оценкам выше на 2 пункта. Средняя цена нового жилья в двух городах почти сравнялась, а разница осталась в верхних классах.

Коротко

Сентябрь 2026, первичка, элит-класс: Алматы 1,61 млн ₸/м², Астана 1,05 млн ₸/м² (Homsters)
Средняя цена нового жилья по БНС в сентябре 2026 года: Алматы 739 762 ₸/м² (+16,5% за год), Астана 745 887 ₸/м² (+10,1%)
Валовая доходность аренды по оценке эксперта zakon.kz: Алматы 5–7%, Астана 7–9%
Ввод жилья в 2025 году: Алматы 2,6 млн м², Астана 4,8 млн м²
Алматы находится в зоне 9–10 баллов сейсмической опасности; с 29.10.2025 в предгорьях действует мораторий на многоквартирные ЖК

Где дешевле квартиры в 2026 году: в Астане или Алматы

В среднем почти одинаково. По данным БНС, в сентябре 2026 года новое жильё в Алматы стоило 739 762 ₸ за м², в Астане 745 887 ₸. Ещё несколько лет назад Астана была на 30–40% дешевле, сейчас этой разницы в средних цифрах нет.

Разница видна, когда смотришь по классам. По Homsters за сентябрь 2026 года первичка в Алматы стоит так: элит 1,61 млн ₸/м², бизнес 1,02 млн, комфорт 582 тыс., эконом 526 тыс. В Астане: элит 1,05 млн, бизнес 709 тыс., комфорт 511 тыс., эконом 354 тыс.

Получается, что в экономе Астана дешевле примерно на треть, а в элите Алматы дороже примерно в полтора раза. В комфорт-классе города близки.

Где цены растут быстрее

Ответ зависит от того, какой отрезок смотреть. По БНС за год к сентябрю 2026 года новое жильё в Алматы подорожало на 16,5%, в Астане на 10,1%. Вторичка в Алматы за 2025 год выросла на 25,4%, это был лидер по стране.

При этом в начале 2026 года эксперт, которого цитирует zakon.kz, отмечал обратное: цены в объявлениях Астаны за первый квартал выросли на 7%, в Алматы на 1%. А в сентябре Homsters зафиксировал снижение цен первички Астаны во всех классах, пока элит Алматы продолжал дорожать.

Мой вывод: короткие колебания мало что говорят. Важнее, что в Алматы физически не хватает хорошей земли, а в Астане её много и город строит почти вдвое больше: 4,8 млн м² против 2,6 млн м² в 2025 году.

Почему предложение в Алматы будет ограниченным

С 1 марта 2025 года в сейсмоопасных зонах и предгорьях Алматы разрешено строить не выше 3 этажей, а 29 октября 2025 года маслихат ввёл мораторий на многоквартирные ЖК и уплотнительную застройку в предгорьях. Новых видовых проектов наверху города почти не будет, поэтому готовые дома в этих районах становятся штучным товаром.

Где выше доходность от аренды

В Астане. По оценке эксперта zakon.kz (апрель 2026), валовая доходность там 7–9% и окупаемость 10–12 лет, а в Алматы 5–7% и 13–15 лет. Ставки выше в Алматы: однокомнатная в центре в среднем 366 тыс. ₸ в месяц против 259 тыс. ₸ в Астане. Но в Астане дешевле сама квартира, поэтому процент получается выше.

Есть нюанс, который я учитываю. В Алматы арендатор в среднем платёжеспособнее, а простой короче, особенно в бизнес-классе рядом с деловыми центрами. Высокий процент на бумаге ничего не стоит, если квартира стоит пустой два месяца.

Подробный расчёт доходности с примером я разобрал в отдельном гиде по аренде в Алматы.

Спрос и ликвидность: где проще продать квартиру

Рынок в обоих городах в 2026 году остыл. В Алматы за январь–июль 2026 года сделок стало на 6,8% меньше, на вторичке на одного покупателя приходится 7–8 объектов, а при срочной продаже приходится давать скидку 10–15%.

В Астане спрос поддерживает положительное сальдо миграции, но и предложение там больше. Для инвестора это значит одно: покупать ликвидный формат. В обоих городах быстрее всего уходят одно- и двухкомнатные квартиры в хороших локациях, медленнее всего большие дорогие лоты.

Климат, экология и сейсмика: Алматы против Астаны

Сейсмика

Главный минус Алматы. Город целиком находится в зоне 9–10 баллов, Астана в спокойной зоне. В 2024 году Алматы ощутил толчки в 5 баллов от землетрясения на границе Кыргызстана и Китая. Для покупателя в Алматы проверка конструктива дома обязательна, об этом отдельный гид.

Воздух

Чистым воздухом не может похвастаться ни один из городов. По данным «Казгидромета» за 2021–2025 годы, Астана и Алматы оба входят в группу городов со стабильно высоким загрязнением. В Алматы основная проблема зимой: мелкая пыль PM2.5 застаивается в чаше между горами. Выше по склону воздух обычно чище, и это одна из причин, почему верхние районы дороже.

Климат и образ жизни

Алматы выбирают за мягкую зиму, горы прямо за городом и зелень. Астану за деловую жизнь, новые районы и более низкий порог входа. Это субъективно, но именно эти доводы я чаще всего слышу от покупателей из других городов.

Что выбрать: для жизни или для инвестиций

Для жизни и сохранения капитала я бы смотрел на Алматы, особенно если речь о семье, школах и хорошем районе. Дефицит земли и ограничения по застройке работают на цену готовых домов.

Для арендного дохода с небольшим бюджетом Астана честно выглядит лучше по цифрам. Эксперт, которого цитирует zakon.kz, приходит к похожему выводу: Алматы для жизни и стабильности, Астана для роста.

Я работаю в Алматы и знаю этот рынок изнутри, поэтому про Астану говорю как аналитик, а не как специалист по недвижимости на месте. Если сомневаетесь, я посчитаю оба варианта на ваших цифрах.

Алматы: выше цена входа, ниже процент аренды, сильнее защита капитала, сейсмика как главный риск
Астана: ниже цена входа, выше процент аренды, больше предложения и конкуренции между ЖК
В обоих городах: налоги одни и те же, освобождение от ИПН при продаже жилья, купленного после 01.01.2026, только через 2 года владения

Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.

Сравню Алматы и Астану на ваших цифрах

Напишите бюджет и цель: жить, сдавать или сохранить деньги. Я посчитаю оба варианта и покажу, где ваши деньги будут работать лучше.

Написать в WhatsApp

Вопросы и ответы

Где дешевле квартиры: в Алматы или в Астане в 2026 году?

В среднем почти одинаково: по БНС в сентябре 2026 года новое жильё стоило около 740 тыс. ₸ за м² в обоих городах. В экономе Астана дешевле примерно на треть, в элите Алматы дороже примерно в полтора раза.

Что лучше для инвестиций: Алматы или Астана?

Для арендного дохода в процентах лучше Астана: валовая доходность по оценкам 7–9% против 5–7% в Алматы. Для сохранения капитала сильнее Алматы из-за дефицита земли и ограничений застройки. Выбор зависит от того, что вам важнее: поток или стоимость актива.

Где быстрее растут цены на квартиры в Казахстане?

За год к сентябрю 2026 года новое жильё в Алматы подорожало на 16,5%, в Астане на 10,1% (БНС). В отдельные месяцы картина обратная, поэтому смотрите на длинные периоды, а не на квартал.

Опасно ли покупать квартиру в Алматы из-за землетрясений?

Алматы находится в зоне 9–10 баллов, и проверять дом нужно обязательно: год постройки, конструктив, проектную сейсмичность. Монолитные дома после 2000-х обычно надёжнее старого кирпичного фонда. Страховка от землетрясения стоит недорого и нужна.

Где больше аренда: в Алматы или в Астане?

Ставки выше в Алматы: однокомнатная в центре в среднем около 366 тыс. ₸ в месяц против 259 тыс. ₸ в Астане (zakon.kz). Но квартира в Астане дешевле, поэтому доходность в процентах там выше.

Где чище воздух: в Алматы или в Астане?

По данным «Казгидромета», оба города годами входят в группу с высоким загрязнением воздуха. В Алматы хуже всего зимой из-за застоя PM2.5 в чаше между гор. Верхние районы Алматы обычно чище нижних.

Стоит ли переезжать из Астаны в Алматы и покупать там жильё?

Если важны климат, горы и устойчивость цены, это разумный шаг. Перед покупкой проверьте сейсмостойкость дома, экологию района и пробки по вашим ежедневным маршрутам. Я помогаю выбрать район и показываю квартиры онлайн, если вы ещё в Астане.