Какую доходность даёт квартира в аренду в Алматы в 2026 году

Средняя валовая доходность от долгосрочной аренды в Алматы в 2026 году около 5–9% годовых, в зависимости от источника и формата квартиры. После простоя, налога, ремонта и взносов остаётся примерно 6% и меньше. Маленькие квартиры отбивают себя быстрее больших, а премиум сдаётся хуже всего в пересчёте на вложенный тенге.

Коротко

Валовая доходность аренды в Алматы по Global Property Guide в I квартале 2026 года: 8,99% в среднем, студии 9,92%, 3-комнатные в Медеуском районе около 6,37%
По оценке эксперта zakon.kz (апрель 2026), валовая доходность в Алматы 5–7%, окупаемость 13–15 лет
Расчёт zakon.kz по данным БНС: чистая доходность в Алматы 6–8% годовых
Базовая ставка Нацбанка с 4 сентября 2026 года 16,25%, поэтому депозит в тенге остаётся сильным конкурентом аренды
Аренда жилья в Казахстане в июле 2026 года подорожала на 14,2% за год при инфляции 10,2% (Halyk Finance)
Доход от аренды физлицо-резидент облагает ИПН 10%, ИП на упрощёнке в Алматы платит 3% в 2026 году

Сколько реально приносит квартира в аренду в Алматы

Короткий ответ: если купить по рынку и сдавать на длинный срок, рассчитывайте на 5–6% чистыми в год. Цифры 9–10%, которые гуляют по объявлениям и чатам, почти всегда валовые, то есть без расходов.

Я сам сдаю четыре квартиры, которые заработал на флиппинге. По опыту главное съедает не налог, а пустые месяцы между жильцами и ремонт после них. В красивых расчётах этих строк обычно нет.

Источники дают разные цифры, и это нормально. Global Property Guide считает по ценам предложения и даёт 8,99% валовой доходности в среднем по городу. Эксперт, на которого ссылается zakon.kz в апреле 2026 года, называет 5–7% и окупаемость 13–15 лет. Разница во многом в том, какие квартиры и цены попали в выборку.

Валовая и чистая доходность: в чём разница

Валовая доходность: годовая аренда, делённая на цену покупки. Чистая: то же самое, но из аренды сначала вычитаются все расходы, а к цене покупки добавляются ремонт, мебель и оформление.

Разрыв между ними в Алматы обычно 2–3 процентных пункта. Поэтому сравнивать квартиру с депозитом по валовой цифре нельзя: депозит вы сравниваете с тем, что реально пришло на карту.

Что вычитать из аренды

Простой: месяц без жильца в год для долгосрочной аренды заложить честно
Налог: ИПН 10% с дохода от аренды для физлица-резидента или 3% на упрощёнке у ИП в Алматы
Взносы ОСИ, обслуживание дома и капремонт, если их не платит жилец
Мелкий ремонт и замена техники между жильцами
Налог на имущество: считается от оценочной, а не рыночной стоимости и платится до 1 октября
Страховка квартиры, если вы её оформляете (стоит оформлять)

Пример расчёта доходности квартиры в Алматы

Ниже условный пример, а не данные конкретного объекта. Цифры подобраны близко к рынку осени 2026 года, чтобы показать порядок величин.

Двухкомнатная квартира на вторичке, 60 м², Бостандыкский район. Цена 52 млн ₸, ещё 3 млн ₸ уходит на косметику и мебель, итого вложено 55 млн ₸. Сдаётся за 380 тыс. ₸ в месяц.

Валовая доходность: 380 тыс. × 12 = 4,56 млн ₸, это 8,8% к цене покупки. Красиво, но это ещё не деньги в кармане.

Простой один месяц: минус 380 тыс. ₸, остаётся 4,18 млн ₸
ИПН 10%: минус 418 тыс. ₸, остаётся 3,76 млн ₸
ОСИ и обслуживание, условно 15 тыс. ₸ в месяц: минус 180 тыс. ₸
Ремонт и износ между жильцами, условно одна месячная аренда: минус 380 тыс. ₸
Страховка и налог на имущество, условно: минус 80 тыс. ₸
Итого чистыми около 3,12 млн ₸ в год, это 5,7% к вложенным 55 млн ₸

Что этот пример показывает

Из 8,8% валовых осталось меньше 6%. Если вместо одного месяца простоя будет два, результат опустится ближе к 5%. Если найти жильца на два года и не менять технику, можно выйти на 6,5%.

Свою квартиру я бы посчитал именно так, строка за строкой, а не по формуле «аренда умножить на 12».

В каких районах Алматы аренда выгоднее

Правило простое: чем дороже квадратный метр, тем ниже доходность в процентах. Арендная ставка растёт медленнее, чем цена покупки.

По Global Property Guide (I квартал 2026 года) студии дают 9,92% валовых, однокомнатные 9,68%, двухкомнатные 8,13%. Трёхкомнатные в Медеуском районе дают около 6,37%. По данным zakon.kz, однокомнатная в центре сдаётся в среднем за 365 тыс. ₸, на окраине за 239 тыс. ₸, но и стоят они по-разному.

Масс-маркет и комфорт

Небольшие квартиры у метро, университетов и бизнес-центров сдаются быстрее всего. Жильцов больше, простой короче. Здесь проценты самые высокие, но и износ больше.

Бизнес и премиум

Самал, верх Достык, Golden Square: дорогой вход и аренда, которая в процентах заметно ниже средней по городу. Такие квартиры покупают ради сохранения капитала и роста цены, а не ради арендного потока. Для экспатов и топ-менеджеров здесь есть спрос, но он узкий, и подходящего жильца можно ждать месяцами.

Посуточная или долгосрочная аренда: что выгоднее

Посуточная аренда в Алматы может дать в 1,5–2 раза больше, но требует ежедневной работы. По расчёту, который приводил digitalbusiness.kz, при простое 5 дней в месяц посуточная квартира даёт 12,4–14,3% годовых, при простое 10 дней 9,9–11,4%. Для сравнения, помесячная аренда в том же расчёте дала 7–8%.

Ставки сильно зависят от района. Весной 2026 года однокомнатные в Бостандыкском районе сдавались примерно за 9–35 тыс. ₸ в сутки, в Медеуском до 60 тыс. ₸.

О чём молчат продавцы «квартир под посуточку»

Уборка, бельё, ключи и переписка с гостями каждый день: либо ваше время, либо заметная доля выручки управляющей компании
Сезонность: в декабре и начале января цены почти удваиваются, потом падают
Правила ОСИ и КСК: многие премиальные ЖК ограничивают посуточную сдачу
Гостей-иностранцев нужно регистрировать через миграционный портал
Прямого запрета посуточной аренды в Казахстане на октябрь 2026 года нет, но депутаты предлагали его ввести

Что выгоднее в 2026 году: квартира в аренду или депозит

Если смотреть только на арендный поток, депозит в тенге выигрывает. Базовая ставка Нацбанка с 4 сентября 2026 года 16,25%, ставки по вкладам обычно идут рядом с ней. Чистые 5–6% от аренды это проигрывают.

Квартира отыгрывается на росте цены и на защите от девальвации. По данным БНС, новое жильё в Алматы в сентябре 2026 года подорожало на 16,5% за год, вторичка в 2025 году выросла на 25,4%. Но прошлый рост не обещает будущий, а продать квартиру за неделю, как закрыть вклад, не получится.

Моё мнение: квартира в аренду имеет смысл, если вы держите её 5 лет и дольше, покупаете с дисконтом к рынку и цените то, что актив номинирован не только в тенге. Если деньги могут понадобиться через год, депозит честнее.

Ошибки инвесторов в арендную недвижимость Алматы

Считать доходность по валовой цифре и забывать про простой, налоги и ремонт
Покупать большую премиальную квартиру ради аренды: процент ниже, жильца искать дольше
Брать новостройку в черновой отделке и не закладывать полгода на ремонт и поиск жильца
Верить «гарантированной доходности» от застройщика или управляющей компании без договора и проверки
Не платить налог с аренды: декларация 270.00 подаётся до 15 сентября следующего года
Не проверять сейсмостойкость и год постройки дома: старый фонд сложнее застраховать и продать
Покупать под посуточную аренду в ЖК, где ОСИ её запрещает

Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.

Посчитаю доходность вашей квартиры

Пришлите адрес, площадь и цену. Я разложу аренду на валовую и чистую, сравню с депозитом и скажу, стоит ли покупать или держать.

Написать в WhatsApp

Вопросы и ответы

Какая средняя доходность от сдачи квартиры в Алматы в 2026 году?

Валовая доходность по разным источникам 5–9% годовых: Global Property Guide даёт 8,99% в среднем, эксперты zakon.kz называют 5–7%. Чистыми после расходов обычно остаётся около 5–6%. Студии и однокомнатные дают больше, большие квартиры в Медеуском районе меньше.

Что выгоднее: депозит или квартира в аренду в Казахстане?

По одному арендному потоку выгоднее депозит: базовая ставка с сентября 2026 года 16,25%, а чистая аренда около 5–6%. Квартира выигрывает, если цена растёт и вы держите её много лет. Для коротких денег депозит надёжнее.

Сколько можно заработать на посуточной аренде в Алматы?

По расчёту digitalbusiness.kz, 12,4–14,3% годовых при простое 5 дней в месяц и 9,9–11,4% при простое 10 дней. Из этого нужно вычесть уборку, управление и налоги. Перед покупкой проверьте, не запрещает ли посуточную сдачу ОСИ дома.

Какой налог платить со сдачи квартиры в аренду в Казахстане?

Физлицо-резидент платит ИПН 10% с дохода от аренды и подаёт декларацию 270.00. ИП на упрощённой декларации в Алматы платит 3% в 2026 году. С 2026 года есть режим самозанятого, но иностранцам он недоступен. Для нерезидентов правила неясны, уточняйте у налогового консультанта.

Какую квартиру выгоднее купить под аренду в Алматы?

Небольшую, одно- или двухкомнатную, рядом с метро, вузами или деловыми районами. У таких квартир самая высокая доходность в процентах и короткий простой. Премиум обычно покупают ради сохранения капитала.

За сколько лет окупается квартира в Алматы при сдаче в аренду?

По оценке эксперта zakon.kz, 13–15 лет по валовой доходности. С учётом всех расходов срок больше: в примере на этой странице выходит около 18 лет, если цены не растут. Рост стоимости квартиры сокращает этот срок, но гарантировать его нельзя.

Почему разные сайты пишут разную доходность аренды в Алматы?

Одни считают валовую доходность, другие чистую. Кроме того, выборки разные: цены предложения или сделок, студии или большие квартиры, весь город или отдельные районы. Сравнивайте только одинаково посчитанные цифры.